ÖZET
Tellallık sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 520. maddesinde düzenlenmiş olup, tellalın taraflar arasında bir sözleşmenin kurulması fırsatını hazırlaması veya kurulmasına aracılık etmesi karşılığında ücret talep etme hakkını konu edinir. Uygulamada özellikle taşınmaz alım satımına ilişkin olarak akdedilen bu sözleşmelerde, sözleşmeyi imzalayan kişinin malik olmaması ya da taraflardan birinin satıştan vazgeçmesi durumlarında tellalın ücret hakkının doğup doğmadığı tartışma konusu olabilmektedir. Bu çalışmada, tellallık sözleşmesini imzalayan kişinin malik olma zorunluluğunun bulunmadığı ve tellalın edimlerini ifa etmesi halinde satış gerçekleşmese dahi komisyon ücretine hak kazanacağı yönünde hukuki nedenler ve Yargıtay kararları ışığında incelenmiştir.
- GİRİŞ
Tellallık sözleşmesi, emlak sektöründe en yaygın şekilde uygulanan sözleşme türlerinden biridir. Emlakçılar, taraflar arasında bir alım-satım sözleşmesinin kurulmasına aracılık ederek bu faaliyet karşılığında komisyon ücreti elde ederler. Ancak uygulamada sıkça karşılaşılan uyuşmazlıklar; sözleşmeyi imzalayan kişinin malik olmaması, satış işleminin gerçekleşmemesi ya da taraflardan birinin cayması hâlinde tellalın ücret hakkının devam edip etmeyeceği konularında yoğunlaşmaktadır.
Bu makalenin amacı, Türk Borçlar Kanunu’nun 520 ve devamı maddeleri ile Yargıtay içtihatları çerçevesinde; tellallık sözleşmesini imzalayan kişinin malik olma zorunluluğunun bulunmadığını ve tellalın edimlerini yerine getirdiğinde ücrete hak kazandığını hukuki yönden ortaya koymaktır.
- TELLALLIK SÖZLEŞMESİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ VE GEÇERLİLİK ŞARTI
Tellallık sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 520. maddesinde düzenlenmiş olup, “taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir.” şeklinde açık bir şekilde görüleceği üzere borç ilişkisi niteliği taşır.
Taşınmaz satımına ilişkin tellallık sözleşmelerinin geçerliliği ise, TBK m. 520/2 gereğince yazılı şekle tabi tutulmuştur. Buna göre, taşınmaz alım-satımına aracılık eden bir sözleşmenin geçerli olabilmesi için mutlaka yazılı şekilde düzenlenmiş olması gerekmektedir.
Tellallık sözleşmesi, niteliği itibarıyla vekalet ve eser sözleşmesi unsurlarını birlikte taşır. Tellalın borcu, taraflar arasında bir sözleşmenin kurulması için gerekli ortamı hazırlamak ve aracılık faaliyetinde bulunmaktır. Bu sebeple, tellalın işi tamamlaması yani tarafları bir araya getirmesi ile birlikte borcu ifa edilmiş sayılır.
- TELLALLIK SÖZLEŞMESİNİ İMZALAYAN KİŞİNİN MALİK OLMA ZORUNLULUĞU BULUNMAMAKTADIR
Uygulamada zaman zaman tellallık sözleşmesini imzalayan kişinin taşınmazın maliki olmaması halinde sözleşmenin geçersiz olduğu düşünülmektedir. Ancak bu görüş, ne Türk Borçlar Kanunu hükümleriyle ne de Yargıtay’ın yerleşik içtihadıyla örtüşmektedir.
Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 2019/4728 E., 2019/10641 K. sayılı kararında şu şekilde hüküm kurulmuştur:
“Davacı ile davalı ve dava dışı … arasında düzenlenmiş 26.10.2012 tarihli yazılı bir emlak alım satım sözleşmesi mevcuttur. Anılan sözleşmeyi davalı satıcı sıfatıyla imzalamış olup; dava konusu evin satımı gerçekleştiğinde satış bedelinin %3’ü ile KDV’sini emlakçıya ödemeyi kabul ve taahhüt etmiştir. Hemen belirtmek gerekir ki, TELLALLIK SÖZLEŞMESİNİ İMZALAYAN KİŞİNİN MALİK OLMAK ZORUNLULUĞU YOKTUR. Sözleşmenin geçerlilik şartı yazılı olarak yapılmış olmasıdır. Somut olayda, sözleşmeye konu taşınmazın yine sözleşmeyi alıcı sıfatıyla imzalayan dava dışı üçüncü kişiye satıldığı ve davalı ile davacı arasında geçerli ve ayakta bulunan bir tellallık sözleşmesinin bulunduğu dikkate alındığında davacının tellallık ücretine hak kazandığı açıktır. Hal böyle olunca sözleşme içeriğinin değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.”
Dolayısıyla, tellallık sözleşmesi kapsamında esas alınan husus, tellalın aracılık faaliyetini üstlenmiş olmasıdır. Malik olmayan bir kişinin taşınmazın satışı için tellallık sözleşmesi imzalaması, sözleşmeyi hükümsüz kılmaz. Çünkü tellallık sözleşmesi, satışın kendisini değil, satışın gerçekleşmesine aracılık etme borcunu konu edinmektedir. Bu nedenle, tellallık sözleşmesini imzalayan kişinin malik olma zorunluluğu bulunmamakta; sözleşmenin geçerliliği yalnızca şekil şartına, yani yazılı olarak yapılmış olmasına bağlıdır.
- TELLALIN ÜCRETE HAK KAZANMASI VE CAYMA HALİ
Tellalın ücrete hak kazanması, TBK m. 521 hükmü gereği, “yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa” gerçekleşir.
Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 2019/3696 E., 2019/8666 K. sayılı kararında şu ilkelere yer verilmiştir:
“davacı emlakçı ile davalılar ve taşınmazın maliki satıcı arasında imzalanan 14.02.2013 tarihli “… Emlak Gayrimenkul Alım Satım Ön Antlaşması” başlıklı sözleşme 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 520.(Eski BK.404.) maddesindeki şartlara uygun geçerli bir tellallık sözleşmesidir. Belge içeriğine ve tarafların beyanlarına göre davaya konu taşınmazın davalılara gösterildiği sabittir. Sözleşmenin 5.maddesinde alıcı ve satıcının kendilerine bu anlaşmayı sağlayan emlak komisyoncusuna anlaşmanın imzalanmasından itibaren her birinin gerçek bedel üzerinden %3’er komisyon ödemeyi kabul ettikleri ve davalıların da sözleşmeyi kabul ederek bankanın yeterli kredi vermemesi ve annelerinin borç olarak vereceği parayı vermekten vazgeçmesi nedeniyle taşınmazı satın almaktan vazgeçtiklerinin anlaşılmasına göre, artık davacı tellal üzerine düşen görevi yerine getirmekle sözleşmede kararlaştırılan %3 oranındaki komisyon ücretini davalılardan istemeye hak kazanmış olup, bu husus dikkate alınmadan eksik incelemeyle ve yanılgılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.”
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi de 2014/6563 E., 2014/13898 K. sayılı kararında aynı yönde karar vererek şu şekilde hüküm tesis edilmiştir:
“BK’nun 404.maddesi gereğince, gayrimenkul tellallığı sözleşmesi yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli değildir. Somut olayda taraflar arasında yazılı alım-satım ve komisyon anlaşması yapıldığı, davacı komisyoncunun taşınmazı alıcı davalıya gezdirip gösterdiği, alıcı ile satıcıyı bir araya getirip alım-satım bedeli ve komisyon ücreti de belirlemek suretiyle anlaşma sağladığı hususlarında çekişme bulunmamaktadır. Uyuşmazlık; tüm bunlara rağmen sözleşmeden cayma halinde komisyon ücretinin ödenip ödenmeyeceği, ödenecekse miktarının ne olacağı hususlarına ilişkindir. Yukarıda da açıklandığı gibi davacı emlakçı olarak üzerine düşen edimlerini tümüyle yerine getirdiği, buna rağmen davalı satıcının geçerli bir yasal neden (örneğin hata, hile, gabin, mücbir sebep vs.) olmaksızın alım-satımdan caydığı anlaşıldığından, sözleşmeye bağlılık ve ahde vefa gereği satıcının sorumlu olduğu komisyon ücretinden sorumlu bulunduğu hususu tartışmasızdır.”
Bu içtihatlar uyarınca, tellal tarafları bir araya getirip satış şartları üzerinde uzlaşma sağladığı anda, ücret hakkı doğar. Satışın daha sonra iptal edilmesi veya taraflardan birinin tek taraflı olarak cayması, tellalın ücret hakkını ortadan kaldırmaz. Bu durum, sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin bir yansımasıdır. Bu nedenle, tellal dürüstlük kuralına uygun biçimde çabasını göstermiş, edimlerini yerine getirmiş ve tarafları bir araya getirmişse, satışın fiilen gerçekleşip gerçekleşmemesine bakılmaksızın ücret talep edebilir.
- SONUÇ
Tellallık sözleşmesi, taşınmaz alım satımında sıkça kullanılan bir sözleşme türü olup, hem Türk Borçlar Kanunu hem de Yargıtay içtihatları çerçevesinde belirli ilkelerle şekillenmiştir.
Bu kapsamda ulaşılan temel sonuçlar şunlardır:
Tellallık sözleşmesini imzalayan kişinin malik olma zorunluluğu yoktur.
Sözleşmenin geçerliliği için gerekli tek şart, taşınmaz satımına ilişkin olması halinde yazılı şekil şartının yerine getirilmesidir.
Tellalın ücrete hak kazanması için satışın fiilen gerçekleşmesi gerekmez.
Tellal, tarafları bir araya getirip anlaşmayı sağlamış veya satışın gerçekleşmesi için gerekli koşulları oluşturmuşsa, komisyon ücretine hak kazanır.
Cayma veya satıştan vazgeçme, tellalın ücret hakkını ortadan kaldırmaz.
Taraflardan birinin tek taraflı irade beyanıyla sözleşmeden dönmesi, tellalın emeğini ve sözleşmeden doğan ücret hakkını bertaraf etmez.
Sonuç olarak, taşınmaz satımına ilişkin tellallık sözleşmelerinde malik olma zorunluluğu bulunmamakta olup, tellal edimlerini dürüstlük kuralına uygun biçimde yerine getirdiğinde satış gerçekleşmese dahi komisyon ücretine hak kazanmaktadır. Bu yaklaşım, hem sözleşme serbestisi hem de ahde vefa ilkesinin doğal bir sonucudur.
Not: Bu yazı bilgilendirme amaçlı olup, belirli bir uyuşmazlık hakkında değerlendirme yapılması için uzman bir hukukçudan destek alınması önem arz etmektedir.
Comments are closed