KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI

Türk Borçlar Hukuku’nun özel hükümlerinde düzenlenmiş sözleşme türlerinden birini kira sözleşmeleri oluşturur. Kira sözleşmesine ilişkin hükümler kanunun 299-357. Maddeleri arasında yer almaktadır. 

Buradan hareketle kira sözleşmesinin her iki tarafa karşılıklı borç yükleyen ivazlı bir sözleşme olduğunu belirtmek gerekir. Sözleşmenin en önemli unsurunu ise bedel oluşturur ve kira sözleşmesi sürekli edimli bir sözleşme türüdür. 

Bilindiği üzere mevzuatımızda sözleşme serbestisi prensibi geçerlidir. Dolayısıyla kira sözleşmesi kurulurken taraflar kira bedelini özgürce kararlaştırabilirler. Yine kiradaki artış oranları da serbestçe kararlaştırılabilir. Fakat kanun koyucu bu serbestiye bir üst sınır getirmiştir. Şöyle ki; TBK’nın 344. Maddesine göre: 

“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim” oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. 

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim” oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.” 

Yukarıda sözleşmenin zayıf tarafı olarak görülen kiracının korunması buna karşılık kiralayanın da enflasyondan etkilenmemesinin sağlanması amaçlanmıştır. Bu hükümle ilgili ülkemizde geçmiş yıllarda pek sıkıntı yaşanmamaktaydı. Ta ki 2020’li yıllarda enflasyonun öngörülemez şekilde artması ve gayrimenkul piyasasında yaşanan arz talep dengesindeki inanılmaz değişime kadar. Bugünün koşullarında kiracı ve mülk sahiplerinin bu sebeplerle sıklıkla karşı karşıya gelmektedir. Bir tarafta enflasyon oranında zam isteyen mülk sahipleri, bir tarafta kira fiyatlarının inanılmaz artışı ve arz talep dengesinin bozulması diğer tarafta ise enflasyonun hızına yetişemeyen kiracılar bulunmaktadır. Üstüne 2022 yılının haziran ayında yasal zam oranının 2023 Temmuz ayına kadar yüzde 25 oranından fazla yapılamayacağını düzenleyen bir kanun çıkarılmıştır. Bu kanunla resmi enflasyonun neredeyse çeyreği oranında artış yapılabileceği kararlaştırılmıştır. Bu noktada kira konusu içinden çıkılmaz bir hal almıştır. 

Fakat bu Kanun’un geçici olduğu unutulmamalıdır. 2023 yılının temmuz ayından sonra yapılacak artışlarda bu kural geçerli olmayacaktır. Yine iptal davasına konu edilmesi halinde bu kanunun iptal edileceği kanaatindeyiz. Yukarıdaki tarihten sonraki artışlar bakımından genel hükümler çerçevesinde hareket edilecektir. Buna rağmen birçok mülk sahibi kira artışlarının enflasyon oranına yetişemediğini haklı olarak söyleyecektir. Kiracılar bakımından da kazandıkları ücretin kiraya yetmeyeceği kaygıları yaşanmaktadır. Burada suçlu aramak yerine çözüm geliştirmek gerektiği kanaatindeyiz. Zira ülkedeki konut sıkıntısının tek sebebi enflasyon da değildir. 

Günümüz koşullarında eski kiracısını tahliye etmeye çalışan mülk sahiplerinin oranı oldukça fazladır. Fakat olması gerektiği gibi, tahliyenin gerçekleştirilebilmesi oldukça sıkı şartlara tabi tutulduğundan her zaman tahliye gerçekleştirmek mümkün olmamaktadır. Tahliyeye ilişkin açıklamalarımıza Kiracı Tahliye Davası ve Sebepleri  başlıklı yazımızdan ulaşabilirsiniz. 

Aldığı kira bedelinden memnun olmayan kiralayanların başvurabileceği bir yol olarak kira bedelinin tespiti davası bulunmaktadır. Ayrıca kiralarda düşüş yaşanması ihtimalinde bu yola kiracılar tarafından da başvurabilir. İnceleme konumuzda kira tespit davalarının genel özelliklerine yer vereceğiz. Ayrıca bu davanın açılma süresi, yetkili ve görevli mahkemeleri açıklamaya çalışacağız. Burada akla tespit davası yerine uyarlama davası açılabilir mi? Sorusu gelmektedir. Bu soruyu olumsuz cevaplamak gerekir. Zira yargı kararlarında enflasyon ya da ekonomi sebebiyle uyarlama davası açılamayacağına hükmedilmektedir. Dolayısıyla kira bedelini artırmanın tek yolu (günümüz özelinde) tespit davasından geçmektedir. Normal koşullarda uyarlama davasının açılmasının önünde bir engel yoktur. Fakat uyarlama davası için aranan koşulların mutlaka bulunması gerekir.

KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASININ HUKUKİ NİTELİĞİ

Bilindiği üzere tespit davaları, genel olarak bir hukuki ilişkinin mevcut olup olmadığının belirlenmesine ilişkin davalardır. Bu dava ile hukuki ilişki hakkındaki kuşku ve tereddütler giderilir. Tespit davaları hakların istikrarını temin etmekle toplumsal bir yarar sağlar. Tespit davasının amacı da hukuki belirsizliği gidermek, başka bir deyişle hukuki ilişkileri taraflar açısından belirli hale getirmekten ve bu yolla barışı sağlamaktan ibarettir. 

Buna göre, kira bedelinin tespiti davalarında verilen kira tespiti kararları, diğer tespit davalarında olduğu gibi bir hukuki ilişkiyi tespit etmez. Amacı sadece kira sözleşmesinin yeni dönemde belli olmayan kira bedeli unsurunu belirli bir hâle getirmekten ibarettir. Gerçekten de taraflar anlaşamamışlarsa, kiranın tespitinde hukuki sonuç ancak hâkimin kararı ile doğar. Gerçi, yeni dönemde kiranın belli olması için mutlaka bir mahkeme kararı alması şart değildir. Çünkü taraflar anlaşırlarsa mahkeme kararına gerek kalmadan hukuki sonuç doğar. Tarafların ancak anlaşamaması hâlinde bu hukuki sonucun doğması için dava açmaları gerekir. 

Böylece kira tespiti kararları eda davaları sonunda verilen mahkûmiyet kararlarına değil, inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir nitelik göstermektedirler. Dolayısıyla kira bedelinin tespitine ilişkin olarak açılmış olan davada, tespit davasında olduğu gibi bir hukuki ilişkiye dair karar verilmesi yerine, var olan hukuki ilişkiye ilişkin yeni bir hukuki durum ortaya çıkması veya var olan bir hukuki durumun değişmesi söz konusu olmaktadır. YHGK 2021/267 K.