KİRA TESPİT VE KİRA UYARLAMA DAVALARINA İLİŞKİN HUKUKİ DEĞERLENDİRME (2025)

KİRA TESPİT VE KİRA UYARLAMA DAVALARI NEDİR?

Kira sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen ve iki taraf arasında kurulan, bir malın kullanım hakkının belirli bir süreyle ve genellikle bir bedel karşılığında devredilmesini sağlayan özel hukuk sözleşmesidir.

Kira sözleşmeleri Türkiye’de en sık karşılaşılan özel hukuk ilişkilerinden biridir. Özellikle son yıllarda yaşanan ekonomik dalgalanmalar, enflasyon, doğal afetler ve pandemi gibi olağanüstü durumlar, Konut ve Çatılı İş Yerlerine ilişkin kira bedelleri konusunda büyük uyuşmazlıklara yol açmıştır.

Peki, bu uyuşmazlıklar nasıl çözülür? İşte tam da bu noktada kira tespit davası ve kira uyarlama davası gibi hukuki yollar devreye girer. Bu yazıda, bu iki dava türünü hem yasal çerçevesiyle hem de uygulamadaki farklarıyla detaylı biçimde ele alacağız.

1. KİRA TESPİT DAVASI NEDİR?

Kira tespit davası, mevcut kira bedelinin güncel koşullara göre yeniden belirlenmesi amacıyla davayı açmakta hukuki yararı bulunan tarafça açılan bir dava türüdür. Bu dava türü, yalnızca Konut Ve Çatılı İş Yeri kiralarına ilişkin olarak açılabilmektedir.

Kira sözleşmesinin tarafları, sözleşme serbestisi ilkesinin bir sonucu olarak, sözleşmede bir sonraki kira yılının kira artış oranını belirleyebilecektir. Bu durumda, bir sonraki dönem için TÜFE oranına bakılmaksızın, sözleşmede anlaşılan artış oranı üzerinden yeni kira dönemi bedeli belirlenmiş olacaktır. Ancak bazı durumlarda sözleşme ile birlikte yeni kira döneminde herhangi bir artış yapılmayacağı ya da kira artış oranının ne kadar olacağı hüküm altına alınmamış olabilir.

Mahkeme tarafından bu belirleme, TÜFE oranları, emsal kira bedelleri ve kiralananın durumu dikkate alınarak hakkaniyet ilkesine uygun şekilde tespit edilmelidir.

Kira tespit davası açabilmenin birtakım şartları bulunmaktadır.

1.1. Kira Tespit Davası Açma Şartları:

• Sözlü ya da yazılı kiracı ve kiraya veren arasında akdedilen bir kira sözleşmesinin varlığı mevcut olmalıdır. Her ne kadar kira sözleşmeleri yazılı şekil şartına tabi değil ise de kira sözleşmenin yazılı olması ispat açısından önem arz etmektedir.
• Davayı açmakta hukuki yarar bulunmalıdır.      
• Kira sözleşmesinin bitim tarihinden en az 30 gün önce ihtar çekilmesi ya da dava açılması halinde, mahkeme tarafından verilecek olan hüküm yeni kira dönemindeki kira bedelinin tespitine yönelik olacaktır. Sürenin kaçırılması durumunda, mahkeme tarafından tespitine karar verilen kira bedeli bir sonraki kira yılında geçerli olacaktır.
• Kiralanan taşınmazın konut veya çatılı işyeri niteliğine haiz olması gerekmektedir.

1.2.  KİRA TESPİT DAVASI AÇMAK İÇİN SÜRE ŞARTI VAR MIDIR?

Türk Borçlar Kanunu m.345/1 hükmü uyarınca kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, davanın ne zaman açıldığı mahkeme tarafından verilecek kararın hangi kira dönemi için hüküm doğuracağı noktasında önem arz etmektedir. Bununla birlikte Türk Borçlar Kanunu’ndaki ilgili hükümler doğrultusunda, kira sözleşmesinin 5 yıl altında olması ve 5 yıl ya da 5 yıldan daha uzun süreli olması durumları bu dava türü için önem arz etmektedir. Bu sebeple de her iki durumun ayrı ayrı değerlendirilmesinde fayda bulunmaktadır.

1.2.1. Yeni Kira Döneminden Önce Açılma Şartı (TBK m. 345)

Türk Borçlar Kanunu m. 345 gereğince:

❝Kira bedelinin yeniden belirlenmesine ilişkin dava, yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce kiracıya bildirilmiş veya en geç yeni dönem başlamadan önce dava açılmış olmalıdır.❞

Belirtilen sürelere uyulmaması halinde, mahkeme tarafından belirlenecek yeni kira bedeli, bir sonraki kira döneminde geçerli olacaktır.  

1.2.2. 5 Yılın Altında Olan Kira Sürelerinde Kira Bedelinin Belirlenmesi

Kiralayan ve kiracı arasında yapılan sözleşmede bir sonraki kira dönemindeki artış oranını belirlemesi halinde, kira bedeli TÜFE oranlarına bakılmaksızın, sözleşme ile belirlenen artış oranına göre yapılacaktır. Şayet kira sözleşmesinde bir sonraki kira dönemi için kira artışı yapılmayacağına dair hüküm veya belirtilmiş bir artış oranı da yok ise TBK m. 344/2 hükmü uygulama alanı bulacaktır. Belirtilen kanun hükmüne göre, hakim, tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık değişim oranlarını geçmemek üzere bir bedel tespitine karar verecektir. Ancak önemle belirtmek gerekir ki, bu imkan kira sözleşmesinin taraflarına da sağlanmış olup; kira sözleşmesinin 5 yılı henüz dolmaması halinde açılacak davada hakim, kira bedelini, kiralananın emsallerine göre hesaplayamayacaktır.

1.2.3. 5 Yıl ve Üzeri Kira Sürelerinde Kira Bedelinin Belirlenmesi

Türk Borçlar Kanunu m. 344/3 gereğince sözleşme taraflarının kira artış oranına dair mutabık olduğu bir artış oranı olup olmadığı hususu önem arz etmeksizin beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde mahkeme hakimi tarafından emsal kira bedellerine göre yeni bir kira tespitinde bulunacaktır. Bu tespit, artış oranı sözleşmede mevcut olsa dahi, uyuşmazlığa konu taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedellerine, kiralananın mevcuttaki durumuna göre, TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) değişim oranı da göz önünde bulundurularak hakkaniyet çerçevesinde yapılacaktır. 

1.3. YABANCI PARA İLE AKDEDİLEN SÖZLEŞMELERDE YENİ DÖNEM İÇİN KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ

Yukarıda yapılan açıklamalar yerli para ile akdedilmiş kira sözleşmelerinde yeni kira dönemindeki kira bedelinin tespitine ilişkindir.  Oysa, TBK m.344/4 hükmü kira bedelinin yabancı para ile karşılaştırılması halinde kanun koyucu farklı bir düzenleme hüküm altına almıştır. Bu kısımda, kira bedelinin yabancı para cinsinden kararlaştırıldığı kira sözleşmelerinde bir sonraki kira bedelinin tespitinin hangi hukuki yollara başvurularak yapılacağını açıklayacağız. Önemle belirtmek isteriz ki, kira sözleşmesinde bedelin yabancı para cinsinden kararlaştırılması birtakım şartlara tabi olduğundan istisnai bir durum olup; bu kısımda anlatılanlar istisna kapsamındaki kira sözleşmeleri bakımından geçerli olacaktır.

TBK m.344/4 hükmü gereğince yabancı para ile akdedilen kira sözleşmelerinde beş yıl geçmediği takdirde kira bedelinde değişiklik yapılamayacağı hüküm altına alınmıştır. Türk Lirasının yabancı para karşısında değer kaybediyor olması anlayışından kaynaklı olarak kanun koyucu tarafından böyle bir süre şartı getirildiği kanaatindeyiz.

Kira sözleşmesindeki bedelin yabancı para cinsinden kararlaştırıldığı ve TBK m.344/4’te öngörülen beş yıllık sürenin geçtiği durumda, mahkeme tarafından kira bedelinin tespiti yine TBK m.344/3’te öngörülen verilere göre yapılacaktır.

Her ne kadar kira tespit davası açılabilmesi için 5 yıllık süre şartı mevcut olsa da her hâlükârda aşırı ifa güçlüğü hallerinde, TBK m.138 gereğince Kira Uyarlama davası yoluna gidilebilmesi mümkün olacaktır. Zira yabancı para cinsinden belirlenen kira bedellerinde, yabancı paranın Türk Lirası karşısında öngörülemeyecek düzeyde değer kazanması ve bu durumun da kiracı açısından ağır bir mali yük oluşmasının gündeme gelmesi olasıdır. Bu hal karşısında, kiracı beş yıllık süreyi beklemeksizin TBK m.138 delaletiyle aşırı ifa güçlüğü sebebiyle kira bedelinin uyarlanmasını talep edebilecektir.

1.4. KİRA TESPİT DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

Kira tespit davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi olup; yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

1.5. KİRA TESPİT DAVALARINDA ZORUNLU ARABULUCULUK

Kira tespit davalarında dava açmadan önce zorunlu arabuluculuğa başvurmak dava şartı olup aksi bir durum davanın usulden reddine sebep olacaktır.

1.6. KİRA TESPİT DAVALARINDA MAHKEME TARAFINDAN VERİLEN HÜKMÜN ETKİSİ

Kira Tespit Davaları “inşai hüküm” niteliği taşımaktadır. Hukuken eda hükmü içermediğinden mahkeme kararının icra takibine konu edilebilmesi için kesinleşmesi gerekmektedir.  Mahkeme tarafından kira bedelinin tespitine ilişkin verilecek olan karar kesinleştiğinde, hem kiracı için hem de kiraya veren için bağlayıcı olacaktır. Yukarıda belirtilen ihtarname gönderme ya da dava açma sürelerine uyulmuş olması halinde, verilen karar talepte bulunulan yeni kira dönemi için geriye dönük olarak geçerlilik kazanacaktır.

2. KİRA UYARLAMA DAVASI NEDİR?

 Hukukumuzda asıl olan sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesi olsa da ; bazı durum ve koşullarda, sözleşmenin yapıldığı zamanın şartlarının aynı şekilde devam ediyor olması, sözleşmenin edim ve sonuçlarına katlanmayı oldukça zor bir duruma ve hatta imkansız hale  getiriyor olabilir. Zira sözleşmeye bağlılık ilkesinin her halükarda sıkı sıkıya uygulanması Türk Medeni Kanunu madde 2’de düzenlenen dürüstlük kuralına ve hakkaniyet ilkesine uygun olmayabilecektir.  İşte tam olarak bu noktada, ahde vefa ilkesinin bir istisnası olarak karşımıza çıkan sözleşmenin uygun koşula uyarlanması olarak tanımladığımız “Uyarlama Davası” söz konusu olacaktır.

Tarafların öngöremediği olağanüstü koşullar nedeniyle edimler arası dengenin ciddi bir şekilde bozulmuş olması halinde “işlem temelinin çökmesi” gündeme gelecek, bu durumda ise kira bedelinin uyarlanması talepli olarak kira uyarlama davası yoluna başvurulabilecektir. Bu davanın hukuki dayanağı Borçlar Kanunu’nun 138. Maddesi olup; sözleşmeye “uyarlama” yapılmasını yani kira bedelinin makul seviyeye çekilmesini amaçlanmaktadır.  

Çoğu zaman bu dava türünde salt ekonomik nedenlerle açılan uyarlama davalarının ret kararı ile sonuçlandığı, yargı kararlarından uyarlama taleplerinin daha çok ve önemli ölçüde uzun ve sürekli borç ilişkilerinde kabul gördüğü  görülmektedir.  Zira en başta da önemle belirttiğimiz üzere özel hukuk sözleşmelerinde aslolan sözleşme ve irade serbestisi olup; bu duruma müdahale istisna niteliğindedir. Dolayısıyla mevcut durum analizinin titizlikle yapılması, somut olayda uyarlama davası açabilmenin şartlarının sağlanıp sağlanmadığının tespiti ile şayet koşulları var ise uyarlama davası yoluna başvurmak gerekmektedir.

2.1.      Kira Uyarlama Davası Açılma Şartları Nelerdir? :

– Sözleşmenin yapıldığı esnada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum (deprem, pandemi, ekonomik kriz gibi) ortaya çıkmış olmalıdır.  Salt enflasyon gerekçeli uyarlama talepleri yine mahkemeler tarafından ret sebebi yapılabilmektedir.

– Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.

– Bu durum, sözleşmenin yapıldığı esnada mevcut olguların objektif olarak kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.

-Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

Bu dava türünde, sözleşmenin mevcut koşullarına katlanmanın neredeyse imkansız hale geldiğinin ispatı oldukça önem arz etmektedir. Şayet var ise kiralanana emsal olan kira sözleşmelerinin dosyaya kazandırılması, mahkeme tarafından emsal kira bedellerinin uygun olmadığı kanaatine varılması halinde niçin uygun olmadığının gerekçelendirilmesi, kiralananın niteliklerine göre bilirkişi kurulu oluşturularak taşınmaz ve taraf emsallerinin bilirkişi marifetiyle incelenmesi, dava konusu kiralananın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parasının belirlenmesi gerekmektedir.

Özetle; Konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin uyarlama davalarında uygulamada mahkemelerin yukarıda belirttiğimiz şartların mevcut olup olmadığının, sözleşmedeki edim dengesini ciddi derecede bozacak olayların varlığının yine mevcudiyetinin araştırılmamış olmasının ve bu yönde kapsamlı bir bilirkişi incelemesi eksikliğinin, neticede eksik incelemeyle hüküm kurulması anlamına geleceğinden bozma sebebi yapılabilecektir.

Bu yönde örnek Yargıtay Kararları şu şekildedir :

YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ 2021/5067 E. – 2021/7930 K. Sayı ve 07/09/2021 Tarihli Karar

“…Bozmaya uyularak yapılan yargılamada, mahkemece; uyarlama koşullarının oluşup oluşmadığı yeteri kadar irdelenmediği gibi, yukarıda belirtilen ilkeler dikkate alınmadan, kira bedelinin tespiti davasındaki usul ve esaslara göre hazırlanan bilirkişi raporuna göre hüküm kurulduğu görülmektedir. O halde mahkemece yapılacak iş; az yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken kurallar belirtildiği şekilde tek tek ortaya koymak ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor almak ve hasıl olacak sonucuna göre karar vermek olmalıdır.

Mahkemece, uyulan bozma kararının gereği tam olarak yerine getirilmeksizin yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olan hükmün HUMK’nın 428. maddesi gereğince BOZULMASINA…”

YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ 2017/5992 E., 2019/1363 K. Sayı ve 20/02/2019 Tarihli Karar

“Somut olayda; Taraflar arasında, 01.04.2003 başlangıç tarihli 20 yıl süreli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı, dava tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değişen hal ve şartlara göre kira bedelinin uyarlanmasını istemiş ve 18.02.2015 tarihinde davayı açmıştır. Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “ uyarlama “ davası açılabilir. Mahkemece yapılacak iş; az yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken kurallar belirtildiği şekilde tek tek ortaya konulmalı ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan tüm bu veriler dikkate alınarak bir rapor alınmalı ve hasıl olacak sonuca uygun bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik araştırma ve incelemeye dayalı bilirkişi raporuna itibar edilerek karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.”

YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ 2017/14157 E. – 2019/6526 K. Sayı ve 11/09/2019 Tarihli Karar

“…Maddeye göre, uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.” denilerek uygulamada da kabul edilen uyarlama davasının yasa maddesi haline getirildiği belirtilmiştir. Somut olayda; taraflar arasında geçerli kabul edilen kira sözleşmesi 01/07/2007 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli olup davacının, 24/11/2014 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değişen, hal ve şartlara göre kira bedelinin uyarlanmasını talep etmiş olduğu görülmektedir. Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “uyarlama” davası açılabilir. Mahkemece yapılacak iş, uyarlama davalarında uygulanması gereken kurallar, belirtildiği şekilde tek tek ortaya konularak ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınarak hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekir.”

. 2.2.  Kira Uyarlama Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?

 Kira Uyarlama davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi olup; yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

3.  Kira Tespit Davası ile Uyarlama Davası Arasındaki Farklar Nelerdir?

4. Sık Sorulan Sorular

4.1. Kira tespit davasını kim açabilir?

Kiracı ya da kiraya veren, hukuki yararı varsa bu davayı açabilir.

4.2. Kira uyarlama davası hangi durumlarda açılır?

Beklenmeyen ekonomik kriz, enflasyon, salgın gibi olağanüstü olaylarda kira dengesinin bozulması durumunda açılır.

4.3. Mahkeme, kira bedelini hangi verilere göre belirler?

TÜFE oranları, emsal kira bedelleri, taşınmazın niteliği ve ekonomik göstergeler dikkate alınır.

 Sonuç: Kira İlişkilerinde Hukuki Haklarınızı Bilmeye ve Korumaya Özen Gösterin

Gerek ekonomik dalgalanmalar gerekse olağanüstü durumlar, hem kiracılar hem de mülk sahipleri açısından kira ilişkilerini ciddi anlamda etkilemektedir. Kira tespit davası, kira bedelinin piyasa koşullarına uygun hale getirilmesi amacıyla başvurulabilecek bir yoldur. Öte yandan, öngörülemeyen şartlar nedeniyle kira bedelinin taraflar açısından adaletsiz hale geldiği durumlarda kira uyarlama davası açılarak sözleşmenin şartlarının değiştirilmesi mümkündür.

Her iki dava türü de hukuki tekniklik içeren ve usul yönünden dikkatle takip edilmesi gereken süreçlerdir. Bu nedenle yanlış bir adım, dava reddiyle ya da hak kaybı ile sonuçlanabilir.

Av. Betül ÇEVİK

📌 Unutmayın: Hangi dava türünün sizin için uygun olduğunu belirlemek, dava sürecine hazırlanmak ve hak kaybına uğramamak adına uzman bir hukukçudan profesyonel destek almanız büyük önem taşır.